تصرف همان سلطه و اقتداری است که شخص بر مال دارد، خواه مستقیم خواه به واسطه دیگری؛ لذا هر شخصی قدرت و اختیار اجرای حق در مال خود را دارد بنابراین اگر شخص دیگری این قدرت و اختیار تصرف را از صاحب حق سلب کند سه حالت متصور است:

  • تصرف عدوانی
  • ایجاد مزاحمت
  • ممانعت از حق

در هر کدام از موارد بالا بسته به نوع دعوای ایجاد شده و شرایط آن می توان با طرح دعوای حقوقی یا کیفری علیه طرف مقابل، زمینه بازگشت حق را فراهم نمود.

تعریف تصرف عدوانی:

تصرف عدوانی به حالتی گفته می شود که فردی مالی را از تصرف دیگری بدون رضایت او خارج می سازد و خودش به صورت غیرقانونی متصرف آن گردد، خواه این عمل به قهر و غلبه انجام شده باشد یا خیر.

تعریف ایجاد مزاحمت:

حالتی است که شخص مزاحم بدون آنکه مال را از تصرف مالک خارج کند، برای تصرفات او ایجاد مزاحمت می کند. برای مثال شخصی با ریختن نخاله های ساختمانی جلوی در ورودی منزل همسایه، نگذارد صاحب منزل وارد خانه خود شود. 

تعریف ممانعت از حق:

در این حالت شخص مانع از آن می شود که صاحب حق بتواند از حق خود استفاده نماید. برای مثال شخصی حق عبور از زمین دیگری (حق ارتفاق) یا حق استفاده از مجرای آبی ملک او را دارد ولی ان شخص جلوی آب را گرفته و نمی گذارد عبور کند. شاید از روی عرف بتوان این عمل را نوعی مزاحمت دانست ولی از حیث قانون این عمل ممانعت از حق است.

تفاوت دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق:

در دعوای مزاحمت، مزاحم نسبت به استفاده از مال که در تصرف دیگری است خلل ایجاد می کند در حالی که در ممانعت از حق بدون آنکه مزاحم استفاده از عین مال شود فقط مانع استفاده وی از حق عبور یا حق استفاده از مجرای اب و ... می شود.

نکات مربوط به دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی:

هرگاه شخصی متصرف ملکی باشد و دیگری بدون مجوز قانونی ملک را به تصرف خود درآورد. متصرف قبلی می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی رفع تصرف عدوانی متصرف جدید را خواسته و نسبت به بازپس گیری ملک خود از وی اقدام نماید. یکی از ویژگی های مهمی که در خصوص دعاوی حقوقی رفع تصرف عدوانی می تواند مورد توجه قرار گیرد، این است که خواهان دعوا نیازی به اثبات مالکیت خود نداشته و تنها با اثبات تصرف قبلی در ملک می تواند اقدام به طرح دعوا علیه متصرف عدوانی کند. البته مدت زمان تصرف سابق خواهان باید به اندازه ای باشد که او در عرف متصرف شناخته شود و این مدت بنا بر نظر قاضی و عرف می تواند متفاوت باشد.(قانون آیین دادرسی مدنی سابق این مدت زمان را یک سال معین کرده بود.)

اگر متصرف عدوانی، مالک ملک بوده و برای احقاق حق خود اقدام به تصرف عدوانی ملک کرده باشد، قانون این اجازه را به متصرف قبلی ملک که هنوز مالکیتش ثابت نشده، داده است تا با طرح دعوا و اثبات تصرف قبلی خود، رفع تصرف عدوانی را از دادگاه درخواست کند.

نکات مربوط به دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی:

جرم تصرف عدوانی اقدام به تصرف غیرقانونی املاک متعلق به دیگران است خواه با جبر و قهر و غلبه و یا بدون این عوامل.

تصرف عدوانی شامل هر اقدامی می شود که مالکیت ملک را به خطر می اندازد لذا هر اقدامی که تسلط یا استیفای مالک از ملک خود را با محدودیت یا خطر رو به رو کند، مصداق تصرف بوده؛ این تصرف ممکن است با ایجاد آثار تصرف و یا بدون ایجاد آثار تصرف باشد.

برای پذیرش دعوای کیفری تصرف عدوانی دو شرط اساسی وجود دارد:

نخست اینکه مال باید مال غیرمنقول باشد و دوم اینکه متصرف یا مدعی، مالک ملک باشد؛ واضح است راضی نبودن مالک یا صاحب حق از تصرف نیز در این خصوص یکی از شرایط است.   

 

مطابق با ماده 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع » ساده ترین راه فهم این ماده مراجعه به عرف مسلم جامعه است . در جامعه زمانی موضوع تسلیم مورد پذیرش قرار می گیرد که خریدار بتواند هرگونه که بخواهد از آن بهره ببرد .
ماده 225 قانون مدنی بیان می دارد « متعارف بودن امري در عرف و عادت به طوري كه عقد بدون تصريح هم منصرف آن باشد ، به منزله ذكر در عقد است » حال اگر طرفین زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند ، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد وگرنه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفه تسلیم بر عهده فروشنده محقق است و مطابق با مالده 220 قانون مدنی << عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد ، بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند>> لازم به ذکر است قدرت بر تسلیم از شرایط صحت بیع است و فروشنده باید بتواند مال مورد معامله را تحویل خریدار نماید و یا خود خریدار توانایی تملک داشته باشد. مطابق با ماده 371 قانون مدنی در معامله فضولی قدرت در زمان اجازه ملاک عمل می باشد و مطابق با ماده 372 قانون مذکور «اگر نسبت به بعض مبيع بايع قدرت بر تسليم داشته و نسبت به بعض ديگر نداشته باشد ، به بعض كه قدرت بر تسليم داشته صحيح است و نسبت به بعض ديگر باطل است» در خصوص محل تسلیم مبیع اصل بر این است که محل تسلیم همان محل وقوع عقد است ، مگر آنکه طرفین خلاف آن را تراضی کرده باشند .
حق دیگری که برای طرفین عقد بیع وجود دارد حق حبس مبیع می باشد . به این معنی که « هر يك از بايع و مشتري حق دارد از تسليم مبيع يا ثمن خودداري كند تا طرف ديگر حاضر به تسليم شود ، مگر اينكه مبيع يا ثمن موجل(دارای تاریخ سر رسید) باشد . در اين صورت هر كدام از مبيع يا ثمن كه حال باشد بايد تسليم شود» فلذا این تعهد و حق برای هردو طرف ثابت است که اگر طرف مقابل از تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن استنکاف ورزد ، او هم تعهد خود را منوط به انجام تعهد دیگری نماید . اگر در این خصوص اختلاف پیش آید و هر کدام از طرفین به بهانه عدم انجام تعهد از سوی دیگری تعهد خود را ایفاء نکنند ، حاکم هر دو را اجبار به ایفاء تعهد خواهد نمود .
باید توجه داشت که حق حبس در موارد ذیل ساقط می شود :
1- در صورتی که یکی از عوضین موجل و دیگری حال باشد .
2- اگر بايع قبل از اخذ ثمن مبيع را به ميل خود تسليم مشتري نمايد حق استرداد آنرا نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خيار.
3- در مواردی که طبق تراضی طرفین این حق کلاً ساقط شده باشد .
نکته : اگر مبیع به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد ، خریدار نمی تواند قیمت کسری مببیع را مطالبه کند و فقط حق فسخ معامله را دارد .
نکته : به نظر اکثریت قضات دعوی الزام به تحویل مبیع پیش از تنظیم سند رسمی و بر اساس سند عادی مسموع نمی باشد ( نظر مخالف نیز وجود دارد )

الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي مال مورد معامله به نام خريدار يكي از متداول‌ترين دعاوي در دادگاه‌هاي حقوقي است، زيرا به دلایل مختلفی از جمله بالا رفتن قيمت مال فروخته‌شده برخی از مالكان از اجراي تعهدات خود شانه خالي مي‌كنند

برای الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند چند شرط لازم است :1- رابطه قراردادی بین خواهان و خوانده که صحیحاً واقع شده باشد.(قولنامه یا مبایعه نامه معتبر)2- تعهد طرفین قرارداد به حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی و اقدام به انتقال رسمی مورد معامله در قولنامه قید شده باشد.3- مالکیت رسمی خوانده بر مورد معامله یعنی اینکه ملک در دفتر املاک بنام وی ثبت باشد.4- فقدان هر گونه مانع و رادع قانونی بر سر راه ثبت رسمی معامله و نقل و انتقال مورد آن مثلا رهینه بودن مال موضوع قرارداد مگر با حفظ حقوق مرتهن وکلای خبره دادگر نیک قرجام در مسیر الزام به تنظیم سند همراه و پشتیبان شما بوده، راسا زمام کار را به عهده می گیرند تا جای هیچگونه نگرانی و تشویش در ذهن شما باقی نماند.

شهرداری معمولاً به بخشی شهری از تقسیمات کشوری گفته میشود که به صورت یک ابرشرکت با قدرت خودگردان یا در حیطه قضایی اداره میشود. همچنین اصطلاح شهرداری به معنی بدنه حاکم در یک شهرداری نیز اطلاق می‌شود.سازمانی غیردولتی و غیرانتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسؤولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به دست آورده تا به منظور ایجاد و اداره کردن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندیهای مشترک محلی فعالیت کند و هزینه خدماتی را که به آن واگذار گردیده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین سکنه شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم نماید.
نمونه هایی از دعاوی رایج در مورد شهرداری ها:
الزام شهرداری به صدور پایانکار
تقاضاي صدور مجوز تبديل زير زمين به مسكوني
تعیین جریمه تخلفات ساختمانی،
اقدامات تملکی شهرداری به دلیل عدم رعایت مقررات تملک

حق سرقفلی در قوانین سال 56 و 76 ایران ماهیتی متفاوت دارد برمبنای قانون موجر و مستاجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را دارا است اما در قانون سال 76سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذاشته شده است و در این قانون مستاجر می تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی، از موجر اخذ کند. متن قانون موجر و مستاجر سال 76 از کتاب تحریرالوسیله امام ( ره ) اخذ شده است و به حق کسب و پیشه در شرع اسلام حرام است اما از سال 1322 تا 76 هر جا کلمه سرقفلی بکار رفته منظور حق کسب و پیشه بوده است در حالی که مشروعیت آن مورد بحث است اما حق سرقفلی همیشه مجاز بوده است در سال 76 در قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است بنابراین از سال 76 اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجاره ای که منعقد شود جایز است ولی حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد. طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است و سرقفلی وجهی است که مالک خواه مالک عین باشد یا منفعت در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر بوجود آمده است چه مالی به موجر داده شده باشد چه نشده باشد بنابراین حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مالی از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .
قانونگذار در سال 56 یک حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری برای مستاجر ایجاد می شد شورای نگهبان آن را بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام کرد و تنها در مورد سرقفلی موضوع را به تحریرالوسیله امام ارجاع داد ولی مجمع تشخیص مصلحت دوباره مقررات راجع به حق کسب و پیشه را مجری دانست ولی این امر تا سال 76 ادامه داشت و قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی و کسب و پیشه را شرعی نمود ولی حق مستقلی برای مستاجر به لحاظ کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری قائل نشد و در صورتی برای مستاجر حق سرقفلی پیش بینی کرد که موجر از وی در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی گرفته باشد یا اینکه مستاجر در اثناء مدت اجاره بخواهد حق خود را در انتفاع ملک فقط برای مدت باقیمانده به دیگری واگذار کند و یا اینکه بخواهد اسقاط حقی کند که در ضمن عقد اجاره به نفع او شرط شده است در مورد اول حق موجر به مستاجر منتقل می شود و او دارای حق سرقفلی می شود و در مورد دوم در ازای واگذاری حق خود در انتفاع از ملک برای مدت باقیمانده دارای حق سرقفلی می شود و در مورد سوم اسقاط حقی که به صورت شرط ضمن عقد ایجاد شده است مستاجر را دارای حق سرقفلی می کند.
موسسه حقوقی دادگر نیک فرجام تاکنون پرونده های زیادی را در زمینه حق کسب و پیشه با موفقیت پشت سر گذرانده و در بسیاری از موارد امر با مشورت و داوری تخصصی حل گشته است.

مقالات دیگر...

زمینه های فعالیت موسسه حقوقی دادگر نیک فرجام